Kiracı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir? Tahliye Davası ve Yasal Şartlar

Kiracı Hangi Yasal Nedenlerle Tahliye Edilebilir?

Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin ve kiracının sözleşmeden kaynaklanan hakları ile kira ilişkisinin hangi durumlarda sona erebileceği düzenlenmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında öne çıkan tahliye nedenleri aşağıdaki gibidir.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Tahliyesi Nasıl Olur?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin gereksinim nedeniyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilmesini düzenler.

Kimlerin İhtiyacı Tahliye Nedeni Olabilir?

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunması kanundaki şartlardan biridir.

Gereksinimin gerçekten kullanım zorunluluğuna dayanması gerekir. İhtiyaç iddiasının somut koşullar ve deliller çerçevesinde değerlendirilmesi önemlidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kural olarak sözleşmenin süresinin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılması öngörülür.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim süreleri dikkate alınarak belirlenen tarihten itibaren bir aylık dava süresi değerlendirilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliyeden Sonra Yeniden Kiralama

TBK m.355 kapsamında, gereksinim nedeniyle boşaltılan taşınmazın haklı sebep bulunmaksızın belirli süre içinde eski kiracı dışında bir kişiye kiralanması bakımından özel yaptırımlar öngörülür.

Ev Satılırsa Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Kiralanan taşınmazın satılması, mevcut kiracının sözleşmesinin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez.

TBK m.310 kapsamında, kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik, kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olur.

Yeni Malikin Gereksinimi

TBK m.351, taşınmazı sonradan edinen kişinin kendisi veya kanunda sayılan yakınları için kullanım zorunluluğu bulunması hâlinde özel bir tahliye düzenlemesi içerir.

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinmeden altı ay sonra açacağı dava yolunu kullanabilir.

Yeni malik ayrıca, koşulları mevcutsa sözleşmenin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yolunu da tercih edebilir.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Kiracının kira bedelini veya muaccel yan giderleri ödememesi, kanuni şartlarla sözleşmenin sona erdirilmesine neden olabilir.

TBK m.315 kapsamında kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verip bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Konut Kiralarında Kaç Gün Süre Verilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme için tanınacak süre en az 30 gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kira Borcu İçin İcra Takibi

Kira borcunun ödenmemesi hâlinde İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde ilamsız icra ve tahliye süreçleri de gündeme gelebilir.

İcra takibine itiraz, ödeme emri, borcun ödenmesi ve tahliye istemi bakımından özel usul hükümleri uygulanır.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle iki haklı yazılı ihtarın oluşması hâlinde uygulanabilecek tahliye yolunu düzenler.

İki Haklı İhtar Ne Demektir?

Kiracının, kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kanunda belirtilen aynı dönem içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olması gerekir.

Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi, bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde kanundaki kira yılı esasları önem taşır.

İki Haklı İhtar Sonrasında Dava Süresi

TBK m.352/2 kapsamında kanuni koşulların gerçekleşmesi hâlinde ilgili kira döneminin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması öngörülür.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir.

TBK m.352/1 kapsamında kiracının kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı yazılı tahliye taahhüdünde bulunması ve taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması önem taşır.

Taahhüt Ne Zaman Düzenlenmelidir?

Kanun, yazılı tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Belgenin düzenlenme zamanı, içeriği ve tarafların beyanları geçerlilik bakımından incelenebilir.

Tahliye Tarihinden Sonra Ne Kadar Süre Vardır?

Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurulması veya dava açılması kanunda öngörülen yollardır.

Taahhüdün geçerliliği ve uygulanmasıyla ilgili uyuşmazlıklarda belgenin içeriği, tarihleri ve ispat durumu önem taşır.

On Yıllık Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

TBK m.347, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin özel bir düzenleme içerir.

Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme kural olarak aynı koşullarla bir yıl uzar.

On Yıllık Uzama Süresi Ne Anlama Gelir?

Kiraya veren, kanunda öngörülen on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yaparak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu süre, yalnızca kiracının konutta toplam on yıl yaşamış olması şeklinde değerlendirilmemelidir. Sözleşmenin başlangıcı, ilk süresi ve uzama yılları hesaplamada önemlidir.

Tadilat, Yeniden İnşa ve Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye

Esaslı Tadilat ve Yeniden İnşa

TBK m.350 kapsamında yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gereken ve bu işlemler sırasında kullanımı mümkün olmayan kiralanan bakımından dava yoluyla sona erdirme gündeme gelebilir.

Her bakım veya basit tadilat bu kapsama girmez. Yapılacak işin niteliği ve kiralananın kullanımına etkisi değerlendirilir.

Kiralananın Özenle Kullanılmaması

TBK m.316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yükümlülüğe aykırılık hâlinde, kural olarak en az 30 günlük süre içeren yazılı ihtar öngörülür.

Kanunda belirtilen ağır zarar veya çekilmezlik gibi özel koşullarda ise farklı fesih kuralları uygulanabilir.

Kiracının Başka Uygun Konutunun Bulunması

TBK m.352/3, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi hâlinde özel tahliye düzenlemesi içerir.

Tahliye Davası Nasıl Açılır? Hangi Sürelere Dikkat Edilir?

Tahliye davasının açılma biçimi ve süresi, ileri sürülen tahliye nedenine göre farklılık gösterir.

Tablodaki süreler genel bilgi niteliğindedir. TBK m.353 kapsamında dava açma süresini etkileyebilen yazılı bildirim hükümleri ve diğer özel usul kuralları ayrıca incelenmelidir.

Tahliye Davasında Görevli Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. İcra ve İflas Kanunu kapsamındaki özel tahliye yollarında farklı usuller söz konusu olabilir.

Kiraya Veren Kendisi Tahliye İşlemi Yapabilir mi?

Kiralananın zorla boşaltılması, kilidin değiştirilmesi veya kiracının eşyalarına tek taraflı müdahale edilmesi hukuki sorumluluk doğurabilir. Tahliye işlemleri kanuni süreç çerçevesinde yürütülmelidir.

Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlık için dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.

Bu düzenlemenin dayanağı, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesidir.

Hangi Tahliye Uyuşmazlıkları Kapsamdadır?

İhtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar ve benzeri kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanır.

İlamsız İcra Yoluyla Tahliye İstisnası

Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler, 18/B maddesindeki arabuluculuk düzenlemesinin istisnası kapsamındadır.

Uyuşmazlığın gerçekten hangi tahliye yoluna tabi olduğu belirlenmeden genel bir arabuluculuk değerlendirmesi yapılmamalıdır.

Tahliye Sürecinde Kiracının ve Kiraya Verenin Hakları

Kiracı ile kiraya veren arasındaki hukuki ilişki, her iki tarafa haklar ve yükümlülükler yükler.

Kiracının Hakları

• Kanuna uygun olmayan fesih ve tahliye taleplerine karşı hukuki itiraz ve savunma haklarını kullanmak.
• İhtarların, sözleşme koşullarının ve ileri sürülen tahliye nedeninin incelenmesini istemek.
• Kira ilişkisinden kaynaklanan haklarını kanuni başvuru yollarıyla ileri sürmek.

Kiraya Verenin Hakları

• Muaccel kira bedelinin ve yan giderlerin ödenmesini istemek.
• Kanuni tahliye koşulları oluştuğunda uygun dava veya icra yoluna başvurmak.
• Kiralananın sözleşmeye uygun kullanılmasını ve ilgili yükümlülüklerin yerine getirilmesini talep etmek.

Kiracı Tahliyesine İlişkin Kanunlar ve Resmî Kaynaklar

Kiracı tahliyesi hakkındaki temel kurallar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve ilgili usul mevzuatında düzenlenmiştir.

• TBK m.310: Kiralananın el değiştirmesi.
• TBK m.315: Kiracının temerrüdü.
• TBK m.316: Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme.
• TBK m.347: Konut ve çatılı işyeri kiralarında bildirim yoluyla sona erme.
• TBK m.350–351: Gereksinim ve yeniden inşa sebebiyle tahliye.
• TBK m.352: Tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının uygun konutu.
• TBK m.353: Dava açma süresinin uzamasıyla ilgili bildirim hükmü.
• TBK m.355: Yeniden kiralama yasağı.
• 6325 sayılı Kanun m.18/B: Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk.

Resmî Mevzuat Kaynakları

• Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi
• Adalet Bakanlığı Mevzuat ve İçtihat Sistemi

Kira sözleşmeleri ve taşınmazlara ilişkin diğer genel açıklamalar için Gayrimenkul Hukuku sayfası incelenebilir.