Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul hukuku, taşınmazların mülkiyetine, kullanımına ve devrine ilişkin hukuki ilişkileri kapsar. Tapu işlemleri, tapu iptali ve tescil, kira uyuşmazlıkları, tahliye, ortaklığın giderilmesi, elatmanın önlenmesi ve kat mülkiyeti bu alanın başlıca konularıdır.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku, arsa, arazi, konut, işyeri ve diğer taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet, kullanım, tasarruf ve ayni hak ilişkilerinin hukuki esaslarını kapsar.
Türkiye’de taşınmaz mülkiyetine ilişkin temel hükümler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenir. Kira ilişkileri bakımından ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu önemli bir kaynaktır.
Tapu sicili, mülkiyet hakkı, paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti ve sınırlı ayni haklar, taşınmaz hukukunun önemli kavramları arasındadır.
Taşınmaz Mülkiyeti
Taşınmaz mülkiyeti, bir kişinin hukuki sınırlar içerisinde taşınmazı kullanma, ondan yararlanma ve taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma yetkilerini kapsar.
Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi mülkiyet hakkının temel içeriğini düzenlemektedir.
Taşınmazlarda Mülkiyet Biçimleri
Tek Kişi Mülkiyeti
Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının tek kişiye ait olduğu durumdur.
Paylı Mülkiyet
Birden fazla kişinin aynı taşınmazın tamamına belirli paylarla malik olmasıdır.
Elbirliği Mülkiyeti
Kanunda öngörülen ortaklık ilişkilerinde mülkiyetin ortaklara elbirliğiyle ait olmasıdır.
Sınırlı Ayni Haklar
İntifa, irtifak ve rehin gibi haklar taşınmaz üzerinde özel hukuki sonuçlar doğurabilir.
Tapu Sicilinin Önemi
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların kaydedilmesi ve bu haklara ilişkin hukuki durumun belirlenmesinde önemli rol oynar.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu iptali ve tescil, taşınmazın tapu kaydının hukuki duruma uygun hâle getirilmesine yönelik taleplerle bağlantılıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi, yolsuz tescil nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişilerin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilmesine ilişkin düzenleme içerir.
Hangi Durumlar Gündeme Gelebilir?
- Yolsuz tescil iddiaları
- Hukuki sebebe ilişkin uyuşmazlıklar
- Muris muvazaası iddiaları
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiaları
- Kanunda düzenlenen diğer tescil uyuşmazlıkları
Tapu İptali Her İddiada Mümkün müdür?
Hayır. Tapu kaydının değiştirilmesine yönelik bir talebin kabulü, ilgili hukuki sebebin ve kanuni koşulların varlığına bağlıdır.
Tapu kaydının düzeltilmesi, mülkiyetin kazanılması ve kişisel alacak talepleri farklı hukuki esaslara tabi olabilir.
Kira Hukuku ve Kira Uyuşmazlıkları
Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşme ilişkisini, tarafların hak ve yükümlülüklerini düzenlemektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır.
Kira İlişkilerinde Temel Konular
Kira Sözleşmesi
Sözleşmenin süresi, kira bedeli ve tarafların temel yükümlülükleri.
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira bedeli ve yenilenen dönemlerdeki değişikliklere ilişkin kanuni kurallar.
Kira Bedelinin Uyarlanması
Kanundaki koşullarla sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasının değerlendirilmesi.
Kiracının Yükümlülükleri
Kira bedelinin ödenmesi, kiralananın kullanımı ve diğer sözleşmesel yükümlülükler.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, ilgili kanuni koşullarda kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesine yönelik uyuşmazlıklarla ilişkilidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri, kira bedelinin belirlenmesi ve davanın etkili olacağı döneme ilişkin önemli hükümler içermektedir.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kayıtları, sözleşmeler ve mülkiyet hakkının niteliği önemlidir.
Bir taşınmaz hakkında yapılacak hukuki inceleme; maliklerin ve diğer hak sahiplerinin durumunu, resmî kayıtları, ilgili sözleşmeleri ve yürürlükteki kanun hükümlerini birlikte kapsayabilir.
Kiracı Tahliyesi
Kiralananın tahliyesi, kira ilişkisinin sona ermesine bağlı olarak kiralananın geri verilmesine yönelik hukuki süreçlerle ilişkilidir.
Tahliye taleplerinin dayanakları, sözleşmenin türüne ve Türk Borçlar Kanunu ile ilgili özel hükümlere göre değişir.
Başlıca Tahliye Sebepleri
- Kanuni koşullarda ihtiyaç nedeniyle tahliye
- Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye
- Geçerli tahliye taahhüdüne dayanan talepler
- Ödeme yükümlülüğünün ihlaline ilişkin kanuni nedenler
- Kanunda düzenlenen diğer sona erme sebepleri
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kanundaki koşullara uygun olarak kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı beyanla ilişkilidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde tahliye taahhüdüyle bağlantılı düzenleme bulunmaktadır. Taahhüdün geçerliliği ve başvuru süreleri somut olayda incelenir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiraya verenin veya kanunda sayılan kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacına dayanan talebin koşulları değerlendirilir.
Taahhüde Dayalı Tahliye
Kiracının kanundaki geçerlilik koşullarını taşıyan tahliye taahhüdüne dayanılarak ilgili hukuki usulün uygulanması gündeme gelebilir.
Kiracı Her İstenildiğinde Tahliye Edilebilir mi?
Hayır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi ve tahliye için kanunda düzenlenen koşullar önem taşır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
Ortaklığın giderilmesi, bir taşınmaz veya paylaşmaya elverişli başka bir mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin kanuni esaslarla sona erdirilmesine yönelik hukuki süreçtir.
Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetinin niteliğine göre farklı hukuki düzenlemeler uygulanabilir.
Ortaklık Nasıl Giderilebilir?
Aynen Paylaşma
Malın fiziksel ve hukuki koşullarının elverişli olması hâlinde aynen paylaşma gündeme gelebilir.
Satış Yoluyla Paylaşma
Kanuni koşullarda malın satılarak bedelinin hak sahipleri arasında paylaştırılması söz konusu olabilir.
Miras Kalan Taşınmazda Ortaklık
Miras yoluyla ortak mülkiyete konu olan taşınmazlarda miras hukukuna ilişkin kurallar da önem taşıyabilir.
Konuya ilişkin ayrıntılı açıklamalar için Miras Hukuku sayfası incelenebilir.
1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaşılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, ilgili kanun kapsamında dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.
Elatmanın Önlenmesi ve Mülkiyetin Korunması
Elatmanın önlenmesi, mülkiyet hakkına yönelik hukuka aykırı müdahalelerin önlenmesi amacıyla gündeme gelebilen hukuki taleplerden biridir.
Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi, malikin mülkiyet hakkına yönelik haksız elatmanın önlenmesini talep edebilmesine ilişkin temel düzenlemeyi içerir.
Hangi Durumlar İncelenebilir?
- Taşınmazın hukuka aykırı kullanımı iddiaları
- Taşınmaz üzerindeki fiilî müdahaleler
- Malikin kullanım yetkisini engelleyen davranışlar
- Taşınmaz sınırlarıyla ilgili uyuşmazlıklar
- Hukuka uygunluk sebebi bulunup bulunmadığı
Ecrimisil Nedir?
Ecrimisil, taşınmazın haksız kullanımıyla bağlantılı olarak belirli koşullarda gündeme gelebilen haksız işgal tazminatı niteliğindeki taleptir.
Elatmanın önlenmesi ile ecrimisil talepleri aynı hukuki sonuçları ifade etmez. Birlikte veya ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken durumlar bulunabilir.
Kat Mülkiyeti ve Apartman Uyuşmazlıkları
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet ilişkisini düzenleyen özel hukuki yapıdır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümler, ortak alanlar, yönetim, giderlere katılım ve kat maliklerinin yükümlülükleri gibi konuları düzenlemektedir.
Kat Mülkiyetinde Başlıca Uyuşmazlıklar
Ortak Giderler
Ortak alanların bakım, onarım ve diğer giderlerine katılım yükümlülüğü.
Yönetim Planı
Ana taşınmazın yönetimine ilişkin kurallar ve ilgili hukuki sonuçlar.
Kat Malikleri Kurulu
Karar alma usulleri, toplantılar ve kararlara ilişkin uyuşmazlıklar.
Ortak Alanların Kullanımı
Ortak alanlardaki haklar, kullanım sınırları ve yükümlülükler.
Kat Malikleri Kurulu Kararları İncelenebilir mi?
Kat malikleri kurulu kararlarının hukuka uygunluğu, kanunda öngörülen şartlar ve usuller çerçevesinde yargısal incelemeye konu olabilir.
Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk ve Yargılama
Gayrimenkul hukukundaki bazı uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru, dava açılabilmesi için kanuni bir dava şartıdır.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi, belirli taşınmaz ve kira uyuşmazlıklarına ilişkin dava şartı arabuluculuğu düzenler.
Hangi Uyuşmazlıklar Kapsamda?
- İlgili istisna dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar
- Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması
- Ortaklığın giderilmesi
- Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar
- Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar
Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler, ilgili dava şartı arabuluculuk düzenlemesinin kapsamı dışındadır.
Hukuki Sürecin Genel Aşamaları
Hukuki İnceleme
Tapu, sözleşme, tarafların hakları ve uyuşmazlığın türü değerlendirilir.
Başvuru Usulü
Dava şartı arabuluculuk ve uygulanabilir özel başvuru hükümleri incelenir.
Yargısal İnceleme
Uyuşmazlık, ilgili kanuni usule göre yargısal incelemeye konu olabilir.
Tüm Tapu Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Hayır. Arabuluculuğun dava şartı olup olmadığı, uyuşmazlığın niteliğine ve ilgili kanuni düzenlemeye bağlıdır. Bütün tapu iptali ve tescil davalarının otomatik olarak aynı kurala tabi olduğu söylenemez.
İlgili Mevzuat
Gayrimenkul hukukuna ilişkin temel düzenlemeler aşağıda yer almaktadır. Güncel hükümler resmî kaynaklardan incelenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Tapu, kira, tahliye ve taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgiler.
Tapu iptali ve tescil davası hangi amaçla açılır?
Tapu sicilindeki kaydın hukuki duruma uygun hâle getirilmesi amacıyla, kanunda öngörülen koşullar kapsamında gündeme gelebilir.
Kiraya veren istediği zaman kiracıyı tahliye edebilir mi?
Hayır. Kira ilişkisinin sona ermesi ve tahliye talepleri ilgili kanun hükümleri, sözleşme ve somut olayın koşullarına bağlıdır.
Tahliye taahhütnamesi her durumda geçerli midir?
Hayır. Taahhüdün Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen geçerlilik koşullarını taşıması gerekir. Düzenlenme koşulları ve başvuru süreleri önemlidir.
Ortaklığın giderilmesi ne anlama gelir?
Ortak mülkiyet ilişkisinin kanuni koşullarla aynen paylaşma veya satış gibi yöntemlerle sona erdirilmesine yönelik süreçtir.
Elatmanın önlenmesi davası nedir?
Mülkiyet hakkına yönelik hukuka aykırı müdahalenin önlenmesine ilişkin bir hukuki taleptir. İlgili koşullar somut olaya göre değerlendirilir.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mudur?
6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde belirtilen kapsamda dava şartı arabuluculuk uygulanır. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna bulunmaktadır.
Ortaklığın giderilmesinden önce arabulucuya başvurmak gerekir mi?
1 Eylül 2023’ten itibaren ilgili uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk düzenlemesi uygulanır. Uyuşmazlığın niteliği ve geçiş hükümleri ayrıca incelenmelidir.
Büro İletişim Bilgileri
Avukat Ayşegül Güney’in Ankara Çankaya’daki bürosuna ait adres ve telefon bilgileri.
İletişim SayfasıTekstilciler Caddesi No:17A
Bayraktar Center A Blok
Kat:8 No:30
06520 Çankaya / Ankara